3.5万！3.6万！3.8万！3.9万！来自燕郊北的消息，太刺激！那么，我们还是认真谈谈楼市吧
小象起舞的小秘书昨天在会员群发了个成交价，3.85万，来自燕郊北的神盘。后来，有热心群众再接了把龙，传某里香堤再温柔地提价1000，3.9万。
实际上，3.7这个数字，我在年前就知道，某湾实际已经到达了。不过，普遍化的三万＋来临的如此凶猛，也稍稍有些出乎意料。顶级价格，歇都不用歇，跑过线，直接奔四万而去。
提醒一句，目前出现的爆款成交价，实际上都是某盘某特殊户型，在当下尚不具有普遍性意义，但容易被看成市场迅速拉升的风向。 有必要，我们坐下来，看看燕郊目前的位置。
关于燕郊目前的房价
之前，燕郊不入法眼，现在，燕郊经常能进各种榜单。
我们看下中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心、中国社科院竞争力实验室联合发布《2016年12月中国大数据房价指数(BHPI)》报告(以下简称《报告》)。
这个报告，至少说明，在2016年，燕郊涨幅全国第一。也是全国范围内，唯一一个涨幅过百的城市（镇级市）。这与日常的直观印象，基本吻合。在看另一张数据统计报告。
从表二看，燕郊目前的价格指数，仅次于北上深厦，房价高度，列全国第五位。燕郊楼价，是石家庄的两倍多。不过，从地域角度来说，燕郊在这个榜里，稍有些不伦不类。要真拆分，北京的区，基本房价都盖过燕郊，除了特远郊区了。
也就是说，但论燕郊本身，16年，无论燕郊房价涨幅，还是现有价格指数，都是比较惊人的。但是如果把燕郊放进北京的大盘里，却又不算什么。
关于楼市与政策
年后，北京市场，是一个关注的风向标。盯着绿中介成交量、成交价变化的不少，各人各有说法。一，建委口径，自然是跌的，也算是吻合了领导的要求。二，市场热度，学区房开启新一轮暴涨，这应该没什么疑问，三，一般观察，各个区不太一样，有稳中有升的，有稳的，有微跌的。总的来说，年后北京市场的基调，仍然是稳涨。
燕郊年后什么情况？不多评估，基本挂牌价涨一千的节奏，但也有不涨的，也有超涨的。这个吻合基本预期，年后上涨，已然是四五年来的惯性，即便13年政策严控的前提下，14年年初仍有冲顶的冲动。
截止当下，三周将近过去，毫无疑问，年后市场没有表现出去年年后的暴烈式上涨态势。
一，不可否认，一部分客户，已经在年前消化了，也就是12月到1月的上涨期中，这部分人群被消化了。年后上涨，这个普遍预期，是非常重要心理环节，无论买方市场与卖房市场，都存在。
二，价格层面的阶段性高位，导致观望情绪浓烈。
三，政策变动仍在继续。930之后，宏观政策的调整，持续不断，主要变现在银行对于信任资金流入居民中长期贷款的控制。这个宏观政策，目前来说，并没有直接打击燕郊二手房市场，但是对北京市场的恐吓作用，始终存在。1，年后逆回购暂停，央行大量回收货币。2，MLF与SLF加息，属变相提升资金价格。银行是要做生意的，房贷利率较低，货币价格上涨，一定程度上也在抑制银行对于居民中长期贷款的冲动。3，首套房贷款速度慢，二套房限贷。
四，外部环境的不确定性仍然在加剧。央妈挡住了利率破7的趋势，但是挡不住美联储加息。耶伦最近再度强调加息预期。中国的利率周期与美联储的利率周期错位太大，将进一步导致资本外流。全球性QE，将近结束，通胀再一次来临。本次通胀，未必是产业全面恢复的结果，更大程度上，是全球去产能的结果。通胀现实与预期，同样暗含加息冲动。
五，最后，两会在即。新一轮所谓房地产税的立法热议，也将再一次成为本届两会的重要议题。这基本是毫无疑问的，否则“房子是给人住的，不是给人炒的”这句话，就找不到切实的落脚点。但注意，这个房地产税，基本上属于预期性冲动，是否对真正对地产价格造成冲击，是存在很大悬念的。
关于2017年的展望
2017地产市场怎么走，这是最近都在热议的。我提出一些自己的看法。
一，信贷收紧是大趋势，不可免。唯一的疑问，是紧到什么地步。注意，这个紧，很大概率，是要因城施策的。也就是对热点区域收紧，对非热点区域放松。从信贷政策层面，逼着资金屈服，转入到三四线，去去库存。
具体到燕郊，我认为难以在这个层面做大文章，最大可能性，是首付上做文章。目前已有传言，但是否执行下来，不知情。
二，北京大盘是否会下挫？这是个严肃的问题。截止目前，北京大盘的涨势已经持续27个月左右，为历次牛市时间最长。2016年，房市一再屠杀空头。2017，是否再次延续连续性爆杀空头的局面？我个人认为，微乎其微。库存等结构性因素，仍然是困扰北京房价预期上涨的一个因素，但是需求侧的猛烈打击，同样对市场的短期扭曲也会起到作用。
关键性的因素，是究竟政策玛法的力度到底有多重，现在无法窥探。但是北京信任实在关于同比不上涨的说法，起码表明了政府对2017的态度与底线。
毫无疑问，燕郊市场与北京市场存在极强的联动性。甚至我们可以认为，燕郊神股，本身就是北京大盘股中的一支。
三，京津冀协同利好进一步释放力度究竟有多大？930对燕郊形成冲击之后，最后又形成大盘拉升，利好猛烈反扑的节奏。这就是妖股妖的地方。政策层面打击与利好层面的反扑，始终在拉锯。
利好分几个等级。
第一等级，是央视级利好，大小媒体，统统上阵，宣传一轮，最终结果是打爆区域地产，或者打爆特殊楼盘。2017，有没有这种预期的利好？
第二等级，是潜在良性变革利好。比如医保互通型、教育援助型。这些利好，基本在预期范围之内。
大家都会问，会不会出现北京收编，或者通州收编，也就是行政区划调整型的核爆级利好出现。我个人认为，微乎其微。从历史上看，行政区划的变革，不是没有过，但是这个变革，与目前京津冀协同的初衷与目标违背。1950年代行政区划的变化，不是要玩协同，而是要做大北京、天津两大直辖市。从现实层面来看，廊坊作为一个地级市，北三县，是其最主要财政来源，而南五县，相对贫困，这关系到地级市的基本命脉。另外，最近出现的通武廊联系会议组织，也进一步说明了行政区划的调整不可能，但会在围绕副中心建设这个大前提下，进一步加强协作。
最后，说明我的看法，2017，注意杠杆与现金流。岁月静好，生活仍在继续。（燕郊观察）
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发表于 2017-2-18 19:55:18
发表于 2017-2-19 07:40:44