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在京唐城际铁路全面“铺轨”后，平谷线，也就是“北京22号线”的列车组也终于确定下来了，将会采用“双流制D型车辆”，时速达到160公里/小时。 
根据目前最新的消息确认，目前已经开工的平谷线，将会在2025年12月28日全线竣工，最快会在2026年6月左右全线正式投入运营。也就是说，平谷线要比京唐城际晚开通4年左右：平谷线是2026年6月，京唐城际是2022年9月。这就意味着河北燕郊将会在5年后，正式进入“北京地铁时代”。那么，五年以后的燕郊，也就是到了2026年中旬，燕郊房价究竟会达到多少，是很多燕郊投资客非常关心的问题。首先我们先来看，目前的燕郊房价究竟是多少，从目前燕郊的新房和二手房的价格来看，房价的“中位值”应该在2万/平米左右。其中最高的新盘楼盘价格已经达到2.7万/平米，而部分二手房的房价甚至仅有1.35万/平米，应该说新盘和二手房之间的价差还是比较大。同时也可以看到所谓的“地铁房”在燕郊房价明显偏高，平均已经达到2.2-2.3万/平米。 
那么，到了2026年中旬，平谷线开通后，燕郊的房价会达到多少呢？我们根据燕郊的区位，把燕郊地铁房和北京六环外的地铁房做一个比较分析，就可以相对清晰对未来燕郊房价做一个判断。燕郊地区整体处于北京东六环外，将来通地铁后，将会成为北京六环外通地铁的“六大片区之一”，未来的房价应该具有同等参考的价值。 
第一大片区：顺义六环外的15号线沿线片区，目前均价3.8万/平米。在北京东北部的顺义六环外，15号线沿线，存在着三个站点：石门站、顺义站及俸伯站。这条线主要是吸引望京地区的小白领向顺义东六环外转移居住，二手房均价水平达到3.8万/平米。很显然，东北六环外的15号线沿线房价均价要比燕郊高出至少80%。 
第二大片区：昌平的北六环外地区，昌平线沿线，目前均价也是在3.8万/平米左右。 昌平线的北六环地区，一共有6个站点：分别是南邵站、北邵洼站、昌平东关站、昌平站等。 这个片区主要吸引海淀的小白领向北转移过来居住，二手房的平均房价也在3.8万/平米左右，距离较近的南邵站房价相对较高，均价达到了4.3万/平米。 
第三大片区：门头沟的S1号线沿线，西六环外地区，目前二手房均价在4万/平米左右。S1号线在门头沟的西六环外一共有5个站点，分别是：四道桥、桥户营、上岸等站点，主要是吸引石景山、金融街的小白领过来居住。这个片区二手房房价相对高一点，达到了均价4万/平米，个别品质特别高的低密度类项目甚至均价达到了6万。 
第四大片区：房山的南六环片区，燕房线沿线，这个片区房价相对较低，均价仅有2.6万/平米，与燕郊已经非常接近。 燕房线的六环外地区一共有3站：分别是紫草坞、阎村和星城等站点，主要是承接部分丰台、房山的人过来改善居住。 这边由于发展相对落户，所以虽然是“地铁房”，但房价不高，均价仅有2.6万/平米，最高二手房房价大概是3.3万/平米。 
第五大片区：大兴南六环外的4号线沿线，也就是“天宫院”片区，目前二手房均价在3.8万/平米。 4号线在南六环外一共有两站：分别是天宫院站、生物医药基地站，这个片区主要是4号线沿线及生物医药基地内部的小白领居住需求。 这个片区的二手房均价3.8万/平米，最高二手房项目为“住总万科橙”，均价达到了4.7万/平米。 
综上所述，我们就可以看到，北京地区六环外的地铁房，二手房均价一般大概在3.8万/平米左右，也有特别低的房山，仅有2.6万/平米左右，也有略高一点的，达到了4万/平米左右。 当然这个房价未来5年，可能还会持续上涨，但是在目前房住不炒的背景下，我们认为涨幅还是相对有限的，我们暂时按照“不涨”来评估最保守的状态。 
从以上对比上看，我们可以得出以下几个结论： 第一，燕郊地区就算是通地铁，房价也不可能超过3.8万/平米，也就是说，燕郊地铁房的上限几乎就是“3.8万/平米”。 第二，但是如果燕郊地铁房的房价达到3.8万/平米，那么北漂一族就选择在北京买房了，就不会去燕郊买房，因此我们认为燕郊地铁房应该在北京地铁房的基础上“至少打八折”。 也就意味着燕郊地铁房在通地铁后，均价应该会达到“3万/平米左右”。 也就是通地铁后，在北京房价不涨的背景下，燕郊地铁房房价会从目前的2.2万上涨到3万左右，五年上涨幅度达到40%-50%。 第三，由于未来北京六环外的地铁房也会上涨，从而会带动燕郊房价的上涨，我们判断未来五年，北京六环外地区的地铁房至少会达到4.5万/平米。 所以未来五年燕郊地铁房的均价最有可能达到的最高水平是“3.5万/平米”，上涨幅度达到60%左右。 最终结论是：五年平谷线通车后，燕郊房价会不会翻倍？答案当然是不可能的，最有可能的涨幅应该是达到60%左右，地铁房平均价格是3.5万左右。 燕郊的地铁房至少要比北京六环外的地铁房，每平米低20%。 根据这个房价，每个人应该大概知道燕郊地铁房值不值得投资了。 （大山说房）
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发表于 2021-10-8 19:39:47
发表于 2021-10-9 11:03:36
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