2015年7月17日燕郊“房荒”调查：燕郊真的没房可卖了？（未来燕郊的房价至少在2万5.

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2015年7月17日燕郊“房荒”调查：燕郊真的没房可卖了？（未来燕郊的房价至少在2万5以上）

燕郊一售楼处内，置业顾问正在给客户进行讲解。

　　陈红感叹她最近的业绩远不如过去。作为在北京临近郊县河北三河市燕郊镇著名的售楼街上的一名房产业务员，她说她这一周的业绩提成少得可怜。
　　“最近燕郊都没房卖了，来看房的人就少了很多。”陈红的工作是在燕郊街头等候前来看房的人群，将他们带至各个售楼处，每带去一个看房的人，就能够获得一定的提成。但陈红说，因为燕郊房源的急剧减少，正在让他们这样的业务员收入大为减少。
　　陈红这些燕郊房产业务员收入的变化，正是燕郊近期楼市的真实写照。随着近期北京通州城市副中心规划的落地以及机关单位东迁传闻的持续发酵，与通州一河之隔的燕郊房价也在闻风而动。燕郊楼市迅速进入了销售的“黄金”时段，而随着在售房源的急剧减少，燕郊也似乎进入了“房荒”时段。
　　燕郊真的没房可卖了吗？接受采访的分析人士和在燕郊购房的知情人士称，近期燕郊在售的楼盘主要是去年开发的项目，而去年受房地产周期性下调影响，燕郊楼市需求出现明显回落，燕郊开发商大多选择减缓开工面积并且减少推盘量，近期需求的快速释放导致房源出现“断供”的局面，随着此后一些项目继续开盘入市，将会改变近期供需紧张的局面。
　　分析人士提醒道，燕郊房价近年来一直跟随北京整体涨落，并且涨落的幅度比北京更大。燕郊现在能够利用北京的政策利好将房价迅速抬高，但如果这些利好将来无法兑现或者落实的程度不高，那燕郊房价仍会和过往一样，怎么涨起来就会怎么跌回去。
　　跳涨
　　在北京开往燕郊的高速出口，房地产项目天洋城的售楼处显得格外显眼。作为北京通往燕郊高速出口的第一个售楼处，天洋城因便利的位置总是能够吸引更多远道而来的看房人群。而在近期，它也因为高昂的销售价格成为燕郊房价跳涨的典型样本。
　　人民网记者周三在燕郊多处售楼处实地走访以及采访纪录显示，此前普遍单价在1万元出头的燕郊楼市，近期正因这些政策利好而出现众多疯狂的局面：价格跳涨、买房排号资格一票难求、买房人甚至大打出手……
　　置业顾问说，燕郊近期的房价，平均涨幅在2000元/平方米-3000元/平方米之间。但在陈红这些拉客的业务员看来，燕郊房价的实际涨幅远不止如此。“年初的时候过来，1万块钱的房子基本随便你挑，”陈红说，“但现在贵的都在1万7了，便宜的也是1万3。”
　　“我们现在在售的房源只有一栋，只有为数不多的房源了，”燕郊城南楼盘天洋城4代的一位姚姓置业顾问在介绍项目情况时说，“如果你们想要挑选更好的房源，那只能交2万块钱的定金排号了，什么时候新开盘了你们就能够优先选择。”
　　据这位姚姓置业顾问介绍，该项目最新一期开盘是在10天前。据他回忆，开盘当天至少有上千人到场，并且仅3小时新推的房源就基本卖完了。而它的销售均价，则一举突破1.6万元/平方米，部分房源价格甚至达到1.7万元/平发米。
　　“燕郊房价普遍都是涨2000到3000元，”当被问及燕郊近期的房价问题时，这位姚姓顾问说，“燕郊房价上涨主要是在5月以后，这里面包括了众多利好政策的逐渐落实。”
　　姚姓顾问称，燕郊紧挨通州，随着北京轨道交通东延线路的确定，让这里能够沾上通州的光。“可以确定的是北京通往燕郊的地铁政策已经出来了，只是还无法知道它将从哪些确切的地方经过。”姚姓置业顾问指着售楼处显眼位置框起来的《新京报》关于北京地铁将通往燕郊的报道说到。这些报道刊发于两个多月前，内容主要关于三条开往北京周边区县的地铁相关消息，但这些报道并没有说明这些轨道交通什么时候能够开通。
　　通往北京的地铁、通州北京副中心的定位以及近期北京机关单位东迁传闻的逐步落实，被燕郊的置业顾问们当成了燕郊楼市利好的跳板，而嫁接于上的，则是项目价格的水涨船高。
　　在记者走访的多个项目之中，置业顾问们承认，涨价已经成为燕郊楼市近期的常态。他们说，随着这些利好通州的政策开始落实，挨近通州的燕郊也会大为受益，而在这种情况下，燕郊的房价只会越来越高。
　　“燕郊的房价都是跟着通州走的，通州2万多，燕郊就1万出头，通州3万，燕郊就1万5。”燕郊城北楼盘首尔甜城一位刘姓置业顾问指着项目区域图中正在规划的通州新城说，“你们可以开车到通州去看一看，这里以后将会涌现出一批地标级的建筑，现在地上部分已经开始动工了。”
　　这些顾问称，未来通州的房价将会站上5万的关口，届时燕郊的房价至少在2万5以上。
　　房荒
　　张军通常一早就出门到燕郊售楼一条街上揽活。他也是和陈红一样的房产业务员，带客户到售楼处了解情况。张军说，就算不是工作日，到燕郊看房的人也正在明显减少。“最主要是燕郊能够卖的房子基本都没有了。”在带人民网记者前往天洋城4代售楼处之前，张军说他今天（周三）就带了一组客户看房。
　　这些燕郊房产业务员的感慨，让燕郊的楼市显得颇为怪异。一方面，借北京通州政策利好，燕郊可以快速将房价迅速推升至历史新高。但另一方面，燕郊的楼市存量，却似乎在热销中悄然“断货”。
　　“我们现在已经没有房源卖了，”汇福悦榕湾一位置业顾问轻声说到，她显得略有疲态。在这个售楼处里，置业顾问们都在房间里看着手机。在大堂接待处的工作人员数次催促下，这名置业顾问才出来进行解答。
　　“现在排号的人已经很多了，你们想买也很难买到了，”这问置业顾问说，“除非你们能够买到别人的排号资格，需要交2万块钱的定金，如果别人愿意卖号，你们需要给别人1万左右的好处费。”
　　天洋城4代姚姓置业顾问说，燕郊如今还有少量房源能够对外推售的，可能就是天洋城、首尔甜城、理想新城以及汇福悦榕湾。但记者在这些楼盘售楼处走访中了解到，这些项目能够选择的房源已经大为减少。据置业顾问们称，这些剩下的房源是有一部分通常都是购买者一些手续无法通过而最后没有成交留下的。他们表示，目前只能看情况交定金排号，什么时候开盘了再通知，但“价格肯定无法确定”。
　　“现在卖房的也不敢胡乱排号了，没有房卖了，怕买不上的人闹事，”业务员陈红说。据她介绍，近期开盘的燕郊城南项目港中旅海泉湾项目，排号排到了3000多，但开盘时只有1000多套房源，后面没买到房的就开始闹事。
　　《京华时报》报道称，海泉湾开盘前，“一位阿姨没拿号，开盘的前一天来售楼处了，开发商说没拿号不能买房，阿姨急了说全款，不挑楼层，只要能买上就行，要40套。”
　　目前很难判断燕郊出现的“房慌”现象是因为工期原因而无法开工销售，亦或是开发商选择捂盘惜售的营销策略而导致供需紧张。作为乡镇一级的行政区域，燕郊的房地产数据信息仍不完善，真实的数据很难从官方的公开渠道获取。
　　一些置业顾问说，目前燕郊的存量住房基本已经被消化殆尽，而那些尚未动工或者销售手续尚未齐全的项目，开发商想卖也卖不了。
　　但一些在燕郊买过房的购房者说，燕郊开发商也会跟着北京的楼市状况调整楼盘销售节奏。一位在前年于燕郊买房的购房者说，开发商会在北京的政策出来时就上调楼盘的价格，并且会控制对外销售的量，使得燕郊楼市看起来一直有人在哄抢。这位购房者不愿透露她的姓名。
　　警惕
　　对于近期快速飙升的燕郊房价，接受采访的分析人士称，燕郊的房价与北京房价保持着共振的关系，但它的震荡幅度远比北京的大。分析人士表示，即使与通州仅有一河之隔，但燕郊无论是区位条件、交通状况还是整体的配套环境，都远逊于北京整体的情况，这使得燕郊在数次随着房价波动的历史周期中，出现了明显的大幅涨跌现象。
　　根据焦点网的数据显示，2009年底的燕郊房价大约在每平米六七千元，2010年5月随着北京房价飞涨达到最高点，燕郊天洋城卖出过1.3万元/平方米的价格，星河185卖出过1.1万元/平方米的价格；而随着2010年9月河北出台限制外地人买房贷款政策，房价跌回8000。而2010年11月“环首都”概念及燕郊地铁的传言使燕郊房价重回9000元/平米，随即又下跌，2011年上半年燕郊房价基本维持在7000-8000元/平方米且匀速上涨。2012年，随着北京通州房价跳水，燕郊一手房单价也从2011年年底的8500-9000元/平方米回落到7000-7500元/平方米，其中降幅最大的楼盘是星河185，从均价8500元直降至5500元/平方米。
　　“现在燕郊又因为这些政策的发酵而重新进入了一种泡沫滋生的状态，”亚豪机构市场总监郭毅说，“现在对燕郊来说并没有实际的可兑现的利好因素，很多都处在规划的蓝图上，这些政策并没有明确的实施，也没有得到有效的落实。”
　　郭毅表示，在规划刚刚开始出台的时候就大幅度地涨价，明显具有燕郊楼市变化的典型特征。未来燕郊房价能不能保持这样的水平，关键要看这些政策利好能不能有效兑现。“如果不能，燕郊房价是怎么涨起来的，将来就会怎么跌下去。”
　　北京房地产业协会秘书长陈志认为，现在燕郊已经过度饱和，燕郊不断增加的供给，不断恶化的城市，已经让燕郊不具备了往日的投资功能。他说，即使地铁通完燕郊，那也将是一种糟糕的体验。
　　“即使六号线通过去了，你们坐在上面往北京城开的时候，”陈志在近期的一场论坛上说，“我相信还没有到通州呢，就已经是沙丁鱼罐头了。”
　　在易居智库研究总监严跃进看来，近期通州城市规划节奏加快，会促使通州部分物业购置的吸引力上升。即便在限购条件下，也不排除部分有购房需求的群体会到通州购房，从而分流了燕郊的潜在购房需求。
　　豪宅研究院院长朱晓红称，燕郊房价近期能够乘势而上，三分借势，七分炒作。“京津冀一体化从风传到实操，对环首都经济圈的拉动，实在而可期，”朱晓红说。
　　“但过度炒作就是透支未来，”他说，“那就是寅吃卯粮。”